КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ?

КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ? В наше агентство периодически обращаются люди с запросом на продажу доли. Как правило - это люди, которые получили эту долю в наследство. Но собственники других долей в этой квартире категорически отказываются объединять усилия и продавать всю квартиру целиком для выхода в "кэш" и последующего обмена на другое жилье, сопоставимое со стоимостью проданных долей. Что делать в таких случаях? Первый и самый простой способ - это раскоммуналить квартиру и превратить вашу долю в комнату. К примеру, если у вас 1/2 доли в двухкомнатной квартире и комнаты изолированные (не вагончиком и не смежные с кухней) - то вы сможете, договорившись с собственником другой 1/2 доли - преобразовать ваши с ним доли в комнаты. Зачем это делать? Почему нельзя продать долю "как есть", без всяких сложных процедур и переводов? Отвечаем: продать можно, но очень потеряв в деньгах. Дело в том, что доли - товар на рынке невостребованный. Доля - это не самостоятельный объект недвижимости, как, к примеру, комната, квартира или коттедж. Доля - это часть общего имущества. Если вы владеете 1/2 доли в двухкомнатной квартире - юридически это выглядит так, будто вы владеете половиной одной комнаты, половиной другой комнаты, половиной кухни, туалета, коридора и балкона. А если вы владеете комнатой в двухкомнатной квартире - то у вас в собственности только комната, но вы имеете право пользования общеквартирным пространством, таким как санузел, кухня и коридор. Наравне с собственниками других комнат. Но при этом - комната - только ваша - никто из жильцов других комнат не имеет права пользования вашей комнатой. А в ситуации с 1/2 доли - имеет. И именно поэтому доли, которые не переведены в комнаты - ценятся на рынке очень низко. А еще потому, что факт продажи доли, как правило, предполагает наличие конфликта, приведшего к неспособности всех дольщиков прийти к компромиссу. А там где - конфликт - всегда проблемы, расплачиваться за которые приходится покупателю. Вот поэтому доли - так низко ценятся. Приведем пример. Если вы владеете 1/2 доли в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами, а вся квартира стоит 3.000.000 рублей, то рыночная стоимость вашей доли не 1.500.000 рублей, как хотелось бы считать, а 1.000.000 или даже меньше. И сроки продажи этой доли будут очень большими - от 1 до 3-х лет. Если вы владеете, к примеру, 1/3 доли в двухкомнатной квартире, т.е. долей, которую нельзя выделить в натуре и превратить в комнату, то тут дисконт придется делать еще больше. Если смотреть по предыдущему примеру со стоимостью квартиры в 3.000.000 рублей - то 1/3 доли в такой квартире реально продать за 500.000 рублей, не больше. И продажа тоже будет долгой. Есть интересный момент, связанный с тем, кто покупает такие доли, которые нельзя перевести в комнаты. Существует особая категория граждан, которая ищет на рынке такие объекты, покупает, а потом заселяет на купленную территорию семью гастарбайтеров, либо наркоманов, с целью существенно ухудшить условия проживания собственников остальных долей, чтобы вынудить продать их свои доли по сниженной цене. А потом, такие граждане снова объединяют все доли и продают на рынке уже как нормальную недвижимость и по нормальным ценам. Даже обязательная нотариальная регистрация сделок с долями не останавливает жажду наживы таких граждан. В общем то, именно поэтому мы и не рекомендуем продавать доли на открытом рынке. Сделать это можно, какие то деньги вы все равно выручите с этой продажи, но последствия этой сделки могут дорого обойтись тем, кто владеет другими долями в этой недвижимости. Если эти люди близки вам - вы наверно не захотите им такой участи.

19.03.19